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15 揭穿土地短缺謊言（三）：為何未來房屋供應規劃會遠超需求？ 日期：2017-09-07
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 上回文章：揭穿土地短缺謊言（二）：盤點發現，新發展區計劃遠超未來人口需求！(2017-08-25) 上回的盤點列出了未來的房屋計劃，有根有據，不容政府抵賴。數據顯示，在建房屋及已確定之新發展計劃（包括屋邨重建）足可供給110萬人居住，超過未來人口增長的81萬，甚至可讓全港住劏房的20萬人上樓！ 相關閱讀：【懶人包】 誰說「土地短缺，必須發展郊野公園」？ 你可能會說，供應僅比需求多少許，未足以令樓價降到合理水平。不錯，但不要忘記政府還有「大嶼山藍圖」在手，當中的東涌擴展和小蠔灣發展爭議較少，上馬應没有懸念。較具爭議的東大嶼都會暫且不計，已能提供多18萬4千人住，令總體過剩供應達27萬人，比粉嶺加上水的人口還要多！多了一個空城，樓價豈能不下跌？ 粉嶺高爾夫球場 另外，政府一直迴避的粉嶺高爾夫球場是一大片政府擁有的平地，面積達170公頃，且接近鐵路，可輕易發展為一個17萬人的新市鎮。問題只是政府願不願意做。 相關閱讀：粉嶺高爾夫球場探遊 將軍澳第137區 將軍澳第137區是市區旁一塊大平地，面積達99公頃，估計可住10萬人，但一直只用來暫存建築物料，實在浪費。舊年年底政府才展開用途研究，要2019年才出報告…… 梁特5年任期都完結了，如果有心就一早做了！政府有幾着急，可見一斑。 相關閱讀：將軍澳第137區探遊 樂安排海水化淡廠 另一處長期閒置的土地是屯門小欖附近的樂安排海水化淡廠，已經荒廢了三十多年，現時有個跳蚤市場，但相信好多人都不知道這地方…… 其實這塊地足以建一個中型屋邨，可是政府就是懶理。 相關閱讀：樂安排海水化淡廠探遊 其他方案 全港現時估計有1200公頃棕地，只需拿三分一出來已夠住三、四十萬人。如果丁屋地可建大厦（當然要補地價，或由政府興建分配），又可釋放大量供應…… 迪士尼第二期塊地都曬了十幾年太陽。樂園入場人數一直不達標，看來都無意發展第二期…… 給它小小甜頭，應願意放棄優先認購權（反正還有兩三年就到期）。這裡可變成6萬人的居所。 相關閱讀：迪士尼樂園第二期照片，迪士尼樂園第二期探遊 由此可見，辦法多的是。只要不hea做，未來根本不愁供應。相反，如果政府的各個發展計劃都如期落實，供應量將達198萬人，比需求量的101萬人多一倍！（請參閱懶人包），你反而要擔心樓市插水，負資產重臨，甚至引致銀行不穩，金融危機…… 特區政府會容許這情況發生嗎？地產商又會容許樓價大跌嗎？ 誠哥和四叔都話建築費貴，麵粉又被紅企搶貴了，如果樓價大幅下調（畢竟價格取決於供求，不管你成本是多少），本港地產商必定痛到啀救命，向政府施壓…… 林鄭之所以勝選，是本地以地產為首的商界（俗稱「唐營」）和中方妥協的結果。地產商得到利益保證，自然全投奶媽，放棄薯片。此正是為什麼阿聰說他一早已知薯片必敗，亦是為什麼任志剛會出山助陣奶媽（你估佢會貪行政會議份人工？）。 所以，林鄭治下的香港樓市只會平穩，最多是稍微回調，不會真的oversupply個market。一切盲搶地的動作只為製造土地短缺假像，目的都是投桃報李，利益輸送給本地地產商。過去幾年，本港地產商被紅企高價搶地，令其土地儲備下降，急需補充，開發郊野公園就能提供大量廉價土地給他們選擇。而且，位處山邊的土地適合建豪宅賣給富裕的內地人，只要政府不限制外人或公司買樓，可謂不愁銷路！ 另一方面，新地、長實和恒基都擁有不少新界農地，一直被城規制肘無法發展，例如豐樂圍、南生圍、十四鄉、深涌…… 今次林鄭成立的「土地供應小組」提出的其中一個選項就是「利用私人發展商的土地儲備」。如無意外，此項會得到通過，從而放鬆城規限制，為發展這些農地漁塘舖路！ 至於多出來的供應如何消化？沒有人知道20年後所有發展計劃會否如期落實，或因應樓市下滑而縮減規模，或推出更多鼓勵內地人來港買樓投資移民的措施，或將單程證配額加到每日300，或加大引入內地專才和學生…… 重點是，過了海就是神仙！最緊要今日騙到班愚民贊成開發郊野公園、農地漁塘，先兌現給地產商的選舉承諾。廿年後的事，將來的特首自會解決。 |